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旺角之死|西洋菜南街劈價沽鋪潮 大業主鄧鉅明領軍先劈4億欲放售Izzue三層巨舖 防疫措施及旅客消失震散MK #財經

壹週刊 NEXT | 財經類 | May 16, 2021

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旺角曾是消遣的好地方,最風光的時候街上人山人海,擠滿一眾「MK仔女」,街頭表演者和自由行旅客,就算行人專用區在2018年被殺街,大家對旺角的熱情亦從未減退。直至疫症爆發,旺角一瞬間變天。由於政府一系列防疫措施,限聚、關閉娛樂場所及堂食限制,令不少人寧願留在家中,加上少了一群高消費力的旅客,這個以夜生活和娛樂為賣點的地方優勢盡失。街道人流減少,捱不到住貴租的商戶逐步搬走。現時西洋菜南街人跡罕至,吉舖數之不盡,街上滿佈招租招售單張,氣氛格外冷清。

戴德梁行於上星期發表,以呎租反映全球零售街道排名的報告顯示,西洋菜南街去年每月呎租下跌三成多至367元,還跌出全球十大零售街道。旺角風光不再,一眾早年買下舖位打算投資收租的業主都措手不及,現正劈價沽鋪。本刊發現,早前曾被指欠租的太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明更是先頭部隊。他現時正劈價放售一個座落於西洋菜南街核心地段,出租予Izzue的三層巨鋪,更一劈劈近四億,由12.6億劈至8億幾。有經紀聲稱,可試出價七億。記者曾聯絡鄧鉅明,他很灰心地說......鄧鉅明:暫時因為行業灰色得太厲害,所以暫不會出聲。

作為是次賣舖潮的主角之一,縱橫商界近四十年,同位舖位投資者的鄧鉅明,早於自由行當道的時期以5.7億買入舖位,範圍含蓋遠景大廈兩間地舖,一個地下入口位及一至二樓全層,現時租客為賣錶的時間廊,連鎖店I.T.旗下的Izzue和一間藥房。其中Izzue早於1999年起,租用遠景大廈一字二樓全層,為鄧鉅明的老租客。驟眼看,舖位座落於十字路口,人流最旺盛的地方。據知,全盛時期每月租金收入達到241萬。持貨近10年後,他曾於2019年出價12.6億放售舖位,如果當時成功沽鋪,帳面將淨賺七億,怎料當時已錯過最佳放售時機。事隔一年,肺炎肆虐令零售業大受打擊,租客做自由行生意,Izzue又是正被抵制的「藍店」,自然無一倖免。他見形勢不妙,去年10月起再劈價三成,叫價8.88億望盡快「甩手」,惟時至今天都只是得個「放」字。就此,本行曾經聯絡鄧鉅明,不過他不想回應。

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鄧鉅明:暫時因為我們行業灰色得太厲害,我又不喜歡講假話,我不想影響香港人對前景的感覺或者態度變得不好,所以暫且不出聲,你不要介意,因為每人看法都不同,但我不想令到香港人信心或者觀感不佳,我又不想這樣講。

因此記者繼以買家身份向經紀查詢舖位,對於8.88億能否議價,經紀聲稱「一定有得傾」。經紀:一定可以談。如果真的議價,你可先出7億幾與他議價(記者:最低可到七億?)不是可以到這個價錢。這樣說吧,透過我們去談,我們當然想成事,但如果你一下子付8至9億,我覺得第一步又無須付那麼貴。

本次買賣條款是連租約,由於現租約將於本月底屆滿,經紀透露業主正與現有租客談續租。他指業主最初正與租客協議,新租約為每月138萬元。但如以此租金大減價,必會影響舖位售價,故鄧鉅明與租客,現時正在拉鋸中。至於租客續租的可能性,記者曾向藥房詢問續租一事,惟店內職員拒絕回應。至於另一租客Izzue,記者曾到店內視察,店面相當冷清,完全沒有顧客。每走到一個角落都有職員,他們力銷記者開單,似乎生意慘淡。其母企 I.T. 即將於本月底正式私有化,這間慘無人煙的Izzue 會否續租就要拭目以待。

鄧鉅明劈價放鋪套現,此舉動其實有跡可尋。據知鄧鉅明現時仍持有7個鋪位物業,其中他早於2019年想出售這個西洋菜南街鋪和西環安達中心巨鋪,惟當時兩鋪都賣不走。後來他的鐘錶生意出現端倪,去年五月太子珠寶鐘錶曾經被入稟追租。入稟狀指由於太子珠寶鐘錶去年四月起欠租,連同之前欠款的利息共欠業主逾500萬。他去年曾在一個專訪中表示鐘錶行業最輝煌的時期已過去,需要轉型至中價市場求生。鐘錶生意大不如前,加上旗下鋪位租客生意受挫,租金收入無法得到保證,在雙重打擊之下現時願意減價賣鋪套現也是無可厚非。

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#旺角最核心地段終失守
除了鄧鉅明也有數位持貨廿年以上的老業主希望沽鋪,在地圖上看到旺角貴為一線區域的山東街及豉油街也有大鋪位放售,其中四間鋪分佈於山東街,一間鋪位於豉油街。不過部分鋪位就算一劈再劈也是有價無市,只有個別鋪位「企硬」從未減價。

(旺角廣場百老匯電器巨鋪,買入8780萬,出價3.2億)位於豉油街及西洋菜街交界的旺角廣場一個9000呎巨鋪近日正以3.2億元放售,鋪位共有三層包括地下350呎鋪面及一至二樓全層。業主於1994年以約8700萬買入鋪位,持貨至今27年。2018年曾有買家出價5億欲買鋪,不過當時業主拒絕,照計現時是劈價近四成放盤。至於鋪位歷史,以往這裡曾出租予連鎖薄餅店Pizza Hut,現租客為百老匯電器租約至4月底為止,問過經紀因數年前曾有買家以高價希望買鋪,是次叫價可以說是大打折扣,估計議價空間不大。

(在鄧鉅明鋪對面的星際城市有三個鋪位正在放售:星際城市地下及地庫,6ixty8ight 及惠康,買入2.45億,出價3億)位於星際城市地庫惠康和面向西洋菜街的6ixty8ight鋪位,業主正叫價3億元賣鋪,兩間鋪過萬呎。據知業主早年以近1.6億買入鋪位,持貨20多年,如果成功出售帳面將淨賺1.4億,經紀指業主已放盤一段時間,不過甚少有買家接洽。

(星際城市地下,前Smartone鋪位,買入8280萬,出價1.9億)同樣位於星際城市地下面向西洋菜街的前Smartone鋪位正以1.9億放售,鋪位現短租予New Balance做散貨場。經紀表示業主於2018年7月起放盤,曾多次劈價,最終劈至現價,因此當詢問能否再平時,經紀坦言現價已近乎底價,最多可減1000萬。

(百祥大廈地下,運動家,買入1,300萬,出價1.1億)離十字路遠一些,同樣位於山東街的百祥大廈也有一鋪位正叫價1.1億出售,店鋪現租客為運動家,經紀透露租約將於下月結束。不過已找到新租客,鋪位於2018年年中起就以此價放售,經紀說業主認為現時疫情有緩和跡象,心態又再樂觀一些,料議價空間所剩無幾。

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#潮特繼先達後成死城
一向人流旺盛的街鋪也抵擋不住疫情的摧殘,更莫說分佈在旺角各處的商場,其中本刊發現位於西洋菜街末端的潮流特區,也正步向先達的後塵。這個周大福集團旗下的商場,以往是年輕一輩的聚腳點,只要是當季外國雜誌出現過的商品也會在此處找得到,是名符其實的潮流區域。惟這裡早已今非昔比,被區內擁有相似定位的商場逐漸取代,加上疫情可謂雪上加霜。記者近日入內走一圈,地庫一層人流較多,更見到一群「MK仔女」經過,此層吉鋪較少,但離電梯較遠的一行鋪位幾乎全部丟空。走上一至二樓,電梯口就有一間吉舖,至於二樓這條巷吉鋪比經營中的鋪多,正當打算上三樓,發現電梯口已拉閘,更貼了告示上為全層招租。經翻查資料,商場三樓,在去年年底起已逐步封閉。

#年輕一輩不再是常客
面對死氣沉沉的旺角,不少市民已減少前來消費,其中與家人到旺角消遣的李小姐都有同感。

李小姐:平日不用上班的話,一個月來一至兩次,都會逛一下,不過甚少購物。(記者問:轉了其他方法消費?)在網上,現時有很多網購店,我也會網購。

她覺得旺角比以前靜了不少...
李小姐:少了很多人,以前可能去到午夜,還有許多人在街上,但現在九點後店舖已全部關門,人們都不會出來逛街。

不過她相信旺角依然有無可取替的地方,亦希望在旺角少見一些大品牌。
李小姐:我們香港人經常來的那種感情,或者回憶都仍然在,不過可能怎樣都會改變,我就不想旺角太商業化,感覺上這裡都是年輕人逛的街,不想有很多大品牌出現在這裏。

至於剛好行經旺角的張先生,表示已不會特意來旺角。
張先生:有嘢買才會過來。(記者問:因為少了選擇?)又不全是,不過相對來看,以前真的比較多選擇,而且價錢都比以前貴些,所以少了前來,以前瓊華有貼紙相、籃球機,或者重開這些店會吸引多些人流,現時Neway又可能結業,開多一些娛樂設施可能更好。

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#鋪市復甦時間為期五年
有資深投資者表示,西洋菜南街是旺角,最受零售業寒冬影響的地方。
投資者李根興:現時旺角西洋菜街、山東街相比高峰期來講,至少跌價一半,但只計真正成交買賣的話,跌幅約三至四成,租值也跌更多,跌幅約五至六成,皆因業主要減租,但不願意平賣。

留意到現時放售的鋪都定價過億,是哪類型的人在賣鋪?
李根興:有心放售的都是持貨數十年的人,對於他們而言,甚麼價錢都可以,因為買回來的成本只是數十萬,有些人做生意要周轉,遇上資金周轉有困難,做鐘錶、旅行社和貿易等,資金全部被扣起,就要拿鋪出來放售。

李根興指現時厘數回報約一厘多,到底旺角這些過億舖位,有誰可承接?
李根興:你要明白拿得起億出來投資的人,他們有許多選擇,所以一般回報約3.5-4厘,我可以買到酒店、買地盤起樓,可以買其他可增值的產品。

換言之,鄧鉅明能成功沽鋪嗎?
李根興:因為現時每個人都會來劈價,核心位置的地方,我不認為8.8億會有人承接,問題是銀碼太大,不是你說平就有人要,所以如果希望成交的話,今時今日要劈價,這個位置打七折,估計大約6.5億左右。

對於鋪位續租又怎樣看?
李根興:業主很多時絕不希望減租值,因為減租值後的厘數會令整個舖位貶值,在社運肺炎前租金是241萬的話,現時就是大約130至140萬,現時在旺角想找租客,又付得起138萬並不容易。因為就現時情況,如果店舖本身做零售,影響一定最厲害。

#未來旺角的潛在租客?
李根興:旺角的潛在租客會有多一點小型食店,現時有很多新開張的店舖都是小食店,他們不會開設3000尺的酒樓,但會開設300尺的珍珠奶茶店,或者外賣店也會增加,反正特色的小食店會越來越多。再說就是食材類別,原本之前有一個鐘錶珠寶店結業,之後開了一間食材店賣凍肉,這些都會越開越多,當然短租的散貨場一定多,因為多人創業的話,一定很多人賣手機零件和服裝。

#何時復甦?
李根興:旺角有機會衝上高峰,但要再等多一段時間,不是未來一兩年,預計要五年時間,大家還戴着口罩,第一不會一下子全面性通關,甚至放寬到一半,又有機會再爆發,這個過程起碼需時兩至三年,不是只有旅客來港,通關後大家都向外走,變相原本在旺角消費的人會到另一個地方消費,要到真正能除下口罩之時才能真正復甦。

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