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2047何去何從?|30000份地契到期 庫房耗盡埋炸彈 市民提早賣鋪賣樓 #壹仔專題​ -壹週刊 Next

壹週刊 NEXT | 時政類 | Mar 13, 2021

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在香港生活總是離不開買樓, 無論「上錯車」、「落錯車」、「創歷史新高」或「劈價成交」, 所有樓都避不過一個議題 – 2047地契期滿。全港約三萬份地契, 將於2047年6月30日期滿, 全港大部份住宅都無一倖免, 就連骨灰龕位也面臨2047期滿, 即使至今未有具體公佈續期程序, 社會普遍抱著「船到橋頭自然直」心態, 認為政府將延續九七「免費續期、只交年租」做法 , 除了李嘉誠。繼本刊去年十二月報道誠哥, 陸續將旗下2047後到期的服務式住宅及酒店拆售套現後, 地契議題再次回到社會眼簾, 加上近兩、三年本港政經環境震蕩, 港人信心危機持續醞釀, 對於中央到20247會否沿用九七方法續契, 慢慢產生疑慮。

「我賣出或者我現時持有的單位, 全部年期都是999年, 如果將來用辣招, 或者用行政手段以另外收費徵收我們其實都是一樣的, 是可以象徵式收一元, 或者其他象徵式收費, 但是可能將來會用其他方法強加你身上, 不會知道的, 所以我有些擔心。」

「這段時間的政治氣氛令人想這個問題沒以前單純, 這不是法例, 這是土地合約, 就會賦予簽約強方, 因為政府是強方, 它可以利用酌情以及很多其他方式, 透過給或不給, 加或不加條款去控制影響力。與中央政府關係好的人, 包括國家及團體就會鬆手點, 你問人, 中央做政府的時候, 會否再諮詢我們, 我想大多數不相信, 我相信連地產商也不相信, 不過他們私下有途徑問中央, 我認識他們, 你猜他們會相信中央嗎?」

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然而, 政府將來的補地價或地租金額, 很大程度取決於庫房的財政狀態, 若政府財政穩健, 為了減少民怨, 地契到期或會維持現有地租收費, 但在今年財政赤字擴大至3000億元下, 政府依舊推動造價6200億元的「明日大嶼」, 早前已有經濟學家推算, 即使政府最保守的假設支出, 若將「明日大嶼」成本攤分十年計算, 庫房或在2031/32年耗盡, 庫房儲備重傷, 為日後續補地價增添不明朗因素, 也為「二次前途」問題埋下計時炸彈。

Chris(移民公司文職人員):「這幢大廈其中一個單位就是早前放售的, 再裡面的, 就是另外單位, 也是放售了。我本身在此住了十幾年, 我一出世就在此居住。這幾幢大廈以前太古宿舍來的, 即是太古員工宿舍, 本身我爺爺在太古汽水廠工作, 後來太古賣單位給我們。」Chris因名下舊樓物業陸續收到修葺令, 無力負擔維修費用, 加上考慮到2047不明朗因素, 前年放售兩個舊樓單位, 去年七月正式售出, 他打算將賣樓套現的資金移民去英國。「2047我很早就開始想, 因為我爸爸教導, 說將來要留意2047, 套現還是其他做法, 要想清楚。當我問地產經紀2047年如何計算按揭的時候, 或者地價如何計算的時候, 其實沒有一個人能夠解答到我, 補地價問題沒談到, 我們也不知道會如何計算, 有人指是用一元象徵式地價, 那為何現在不徵收? 如果徵收了, 大家平平安安, 對前景有信心, 我賣出或者現在持有的單位年期全部都是999年, 如果將來用辣者或者行政手段, 用另外收費, 和收回我們物業其實一樣, 是可以象徵式收一元或者象徵式收費, 但是可能將來會用其他方式強加於你身上, 你不知道的。」

很多新樓地契跨越2047年, 地價、新盤呎價繼續創新高, 反映地產商及業主有信心會自動續契, 被問到自己因為2047年而不再於香港置業會否太杞人憂天, Chris指中國的影響力已滲透地產商, 近年高價投地的均是紅色資本, 故自己不會因為市場氣氛熾熱而恢復信心。

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「沒信心, 因為現在的地產商, 還有在香港高一層的人, 與中國關係相當好, 社會氣氛及樓市是不掛鉤, 看看為何今日仍可以恆指30000點, 但其實30000點只是與有錢人、投資者有關, 與窮人或普通人無關, 旨因北水湧入。」

#銀行按揭加保險條款
當年受1997年主權移交的不確定因素影響, 70年代末銀行開始不敢把按揭還款期由15年延長, 促使政府立即啟動中英談判。2012年, 有銀行批出跨越2047年的40年按揭還款期遭金管局叫停, 並為樓按年期設立30年上限, 有前任銀行高層透露, 在長期低息環境下, 很多住宅買家傾向把按揭年期攤長30年償還。2047年後香港政治何去何從, 暫時未有定論, 土地年期的政策仍存在很多未知數, 在政府未有實質對2047年地契有具體說法下, 銀行暫時未有需要改變現有按揭政策, 反而擔心人們沒錢供, 所以現階段對按揭市場的影響不大。

薄扶林寶翠園地契將於2030年屆滿, 銀行一般仍可批出30年還款期, 不過地契到期後的情況, 始終仍未有定案, 他透露有部份銀行會要求在按揭契內加入保險條款(在地契到期前的約三、四個月, 銀行會審視物業的地契問題是否已解決。) 如果未能續期, 銀行會保留調整按揭條件的權利。

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#補地價取態視乎庫房
早已研究地契多年的姚松炎, 五年前接受傳媒訪問已質疑政府沒有就續期安排發出指引, 他舉出英國佔領香港後, 開始批出租賃期土地的歷史。最初英國批出999年期土地, 後來被英國政府叫停, 改為批出較短年期地契。二戰結束後, 英國重新管治香港, 大部份地契亦面臨期滿, 但當時戰後政府庫房「乾塘」, 要100%補地價, 在社會一面倒反對下, 英國政府才允許100%補地價分十期年償還, 並支付利息。因此, 姚松炎相信政府的取態視乎政府庫房的財政狀況, 他指, 當政府儲備充足, 為了減少民怨, 地契到期或會維持現時的低年租做法。過去一年, 刺激或救助措施, 令政府出現三千億元赤字, 令人擔憂的不僅是政府龐大赤字, 更加是赤字沒有盡頭, 即使沒有疫情, 特區政府早已入不敷支。長期以來, 政府經常開支總額不斷上升, 未計「明日大嶼」其他大白象工程及維穩開支, 種種財政危機, 令續契補地價前景愈趨不明朗。

#到期屋苑樓價或跌兩成
港大經管學院副教授, 建議提高住宅物業差餉率, 近日民建聯又建議港府考慮增加物業增值稅、遺產稅。粱沛泓(華坊諮詢評信資深董事)指這些事件令社會擔心政府會向業主「開刀」, 他認為政府有權就金融市場穩定、政府支出、貧富差距等因素, 釐定將來補地價金額和地租。他列出2020年較有指標性的賣地地價, 他解釋 如果政府真的「補足地價」, 從契約修訂的案例中, 可推算樓價同賣地價有相當折讓, 該補地價金額假設可分期支付, 再按回報率折現至今, 約佔樓價兩成。被問到年期999年的屋苑會否最穩陣(年期999年的屋苑包括太古城、大角城利奧坊‧曉岸、黃埔紅磡灣中心等), 他指該類屋苑風險的確最低, 而新界的地價佔整物業價值的比例較少, 影響亦較小, 投資者無須因為補地價的風險, 而影響投資物業地區的選擇。

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#地契非法例, 續契由『地主』全權酌情
引用測量師學會在2016年的說法, 政府的地契續期做法, 旨是地政總署以地主身份,依據相關土地政策和地契內容作出的「合約層面」決定。土地監察主席李永達指, 地契並非法例, 由於政府掌握所有土地的最終擁有權, 有權在地契上加入一些限制。

李:「每個地契都不一樣, 每個都可以加條款, 所以為何地政署可以這麼威權, 就是因為這並非法例, 這是land contract(土地契約), 意思即是我與你簽約的時候, 『我政府要加ABC, 你不願意就不要買地!』, 還有簽這幅地, 我又可以不加ABC, 加DEF, 對著第三個發展商說甚麼也不加也可以, 是可以這樣的。」

因為政府是以地主身份全權酌情, 李永達擔心屆時政府在考慮續契上, 會賽外加入政治因素, 難以達致公平公正。「與中央政府關係好的人, 包括國家及團體就會鬆手點, 工聯會在土瓜灣有個物業, 我想它一定不怕的, 2047年有『阿爺』關照, 延續就延續。民主黨物業, 我也不知道將來會如何, 這是我們的物業, 2047年如果要延續這契約, 政府說要審查, 審查特別久不足為奇。」

#憂政治色彩凌駕續契
曾任港英政府立法會議員的的李永達指, 當年中央為了穩定民心, 選擇「延續」香港原有社會制度, 惟近兩年的政治氣氛急轉直下, 令社會質疑制度「延續性」, 李:「九七年我也是立法局議員, 很單純, 殖民地年代3%地租, 沒問題了, 不用辯論甚麼, 一直延續此方法。現在再提出這個問題, 當然就沒甚麼特別跡象顯示中央政府想改這個政策, 我現在暫時看不到這個跡象, 但是現在最令人難以估計的就是政治因素變化, 那些事可以很細微, 最細微就是早前美國領事館, 將南區員工宿舍賣出, 如果發生在殖民年代, 關注度很低, 賣掉就賣掉, 到期就交錢。中國外交部其後出聲明, 指美國領事買賣物業涉及外交事務, 中央要有角色, 要討論然後才決定, 這個是新元素, 以前沒有的。」

地契屬舊式官契, 由政府直接批出土地(政府由1924年起批出75年, 並可再續75年, 地契將於2074年到期。), 故美領無須遵守特別條件就可自由買賣, 該地契將於2074年才到期。不過, 事件已按中央規定提升至外交層面, 無法根據一般特區法例闡釋及進行, 由於是首次因外交問題導致土地或物業買賣告吹, 李永達擔心日後政府會不斷「打破慣例」。

李:「國安法為何令人懊惱, 就是這些事打破所有以前的規範, 不是心情感情問題, 中央政府長久以來也沒一個公開的表態, 為了令大家放心, 我不如早點出聲明指會繼續沿用原有方式, 又沒說過, 沒這個所謂確定性, 到某個階段會產生一些疑慮。現在是2021年, 距離2047年還有26年, 很多事情都很遠, 但對一個大型發展就不怕一個長時間。我自己估計可能地產商再過兩至四年就開始與中央磋商, 但地產商, 如果還記得九龍站有個項目, 總投資額達三百多億元, 地價一百多億元, 三百億元, 真的很多錢。如果再做大型計劃, 涉及很長時間, 地產商是比市民更急, 想愈來愈有確定性。」

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